2.8.48
§ 48 ZDPH Sazby daně u dokončené stavby pro bydlení nebo dokončené stavby pro sociální bydlení
Ing. Hana Straková, Ing. Olga Hochmannová
Úplné znění
Ustanovení související
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty
-
§ 4 ZDPH – Vymezení základních pojmů
-
§ 48a ZDPH – Stavba pro sociální bydlení
-
§ 49 ZDPH – Sazba daně u stavby pro bydlení
Vztah k dalším předpisům
Směrnice Rady 2006/112 ES
Komentář:
K 1. 7. 2025 vstupují v účinnost výrazné změny týkající se nemovitých věcí a stavebních a montážních prací na nemovité věci.
V souvislosti s těmito změnami byla ustanovení § 48 až § 49 a § 56 ZDPH zcela přepracována a byl změněn i obsah jednotlivých paragrafů.
Nová struktura ustanovení týkajících se stavebních prací a nemovitých věcí je tato:
§ 48 ZDPH – Stavba pro bydlení
§ 48a ZDPH – Stavba pro sociální bydlení
§ 49 ZDPH – Sazba daně u stavby pro bydlení
§ 55a ZDPH – Dodání pozemku
§ 56 ZDPH – Dodání vybrané nemovité věci
Do § 48 ZDPH tedy byly vloženy definice staveb pro bydlení.
K § 48 odst. 1 ZDPH
V odst. 1 je definováno, co se rozumí stavbou pro bydlení. Výčet staveb pro bydlení je obdobný jako dle dosavadního znění zákona o DPH:
Stavbou pro bydlení se rozumí
-
stavba bytového domu,
-
stavba rodinného domu,
-
stavba, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu a je zřízena na pozemku, který s touto stavbou tvoří funkční celek,
-
obytný prostor,
-
místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.
Liší se však související právní předpis, na který jednotlivé definice odkazují, a několik detailů v definicích těchto staveb. Uvedené definice jsou důležité, neboť souvisí se stanovením sazby daně u stavebních a montážních prací na těchto stavbách, neboť sníženou sazbu daně je možné uplatnit jen při opravách či úpravách staveb pro bydlení.
U staveb bytového domu nebo rodinného domu jejich definice v zákoně o DPH nově odkazují na zápis v základním registru identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN), v němž je zapsán mj. i způsob využití jednotlivých staveb. Jedná se o veřejný registr, zřízený zákonem č. 111/2009 Sb., o základních registrech. Ze skutečnosti, že se jedná o veřejný rejstřík, vyplývá i význam a postavení tohoto zápisu – skutečnosti zapsané v tomto rejstříku se považují za pravdivé, pokud není prokázán opak. Zápis v RÚIAN je tedy rozhodující pro určení, zda je určitá stavba pro účely DPH rodinným či bytovým domem.
Pojmy "stavba, která slouží k využití stavby bytového domu, rodinného domu" a "místnost užívaná spolu s obytným prostorem..." definují tzv. příslušenství bytového domu, rodinného domu nebo bytu. Jsou také nazývány "obslužnými stavbami". Jsou jimi stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, jako např. garáže, zahradní altány, bazény, kůlny a skladové prostory, příp. i tzv. plošné stavby, např. parkovací stání, jezírka apod.
Místnostmi, které jsou užívané spolu s obytným prostorem, dříve označované jako "příslušenství bytu", jsou například komora, sklep (je-li místností) apod.
K § 48 odst. 2 ZDPH
Stavbou bytového domu se rozumí stavba, která je zapsána v RÚIAN se způsobem využití bytový dům, nebo lze důvodně předpokládat, že takto zapsána v RÚIAN bude.
K § 48 odst. 3 ZDPH
Jak je uvedeno výše, definice staveb pro bydlení jsou navázány na údaje zapsané v RÚIAN.
Rodinným domem se rozumí stavba, která je zapsána v RÚIAN se způsobem využití rodinný dům nebo lze důvodně předpokládat, že takto zapsána bude.
Avšak u stavby rodinného domu je nutno vzít v úvahu ještě další skutečnost vyplývající z přechodných ustanovení k zákonu č. 461/2024 Sb.:
Dle přechodných ustanovení, čl. II odst. 11 k zákonu č. 461/2024 Sb., je rodinným domem dle § 48 ZDPH ve znění účinném od 1. 1. 2025 i stavba, která nebyla rodinným domem dle původního stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění p. p.) a byla zapsána do katastru nemovitostí podle tohoto původního stavebního zákona, pokud tato stavba splňuje parametry rodinného domu dle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění p. p.). Nový stavební zákon totiž definuje pojem "rodinný dům" širším způsobem než původní stavební zákon, neboť připouští, že rodinným domem může být i stavba, která má 3. nadzemní podlaží, pokud je ustoupeno od vnější stěny stavby alespoň o 2 metry.
K § 48 odst. 4 ZDPH
V odst. 4 je definováno, za jakých okolností tvoří pozemek funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí. Definice je obdobná jako dosud, byla v ní pouze aktualizována terminologie. Funkční celek tvoří pozemek, který plní funkce stavby, slouží k provozu stavby nebo je využíván společně se stavbou pevně spojenou se zemí. Jak dále vyplývá z odst. 4, takovou stavbou není technická infrastruktura (dříve používán pojem "inženýrská síť") ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. Taková stavba a pozemek tedy netvoří funkční celek.
K § 48 odst. 5 ZDPH
V odst. 5 je definován pojem "obytný prostor". Definice je obdobná jako dosud. Je jím soubor místností, příp. i jedna obytná místnost,…
