8.658
Technické zhodnocení na najatém majetku
Ing. Martin Děrgel
Společnost, nájemce, provedla technické zhodnocení (TZ) na najatém majetku v roce 2020, odepisovala toto TZ se souhlasem pronajímatele. V roce 2023 došlo na základě dodatku k nájemní smlouvě, k ukončení tohoto nájmu a současně k pronajmutí jiných prostor, ale ve stejné nemovitosti a se stejným nájemcem a pronajímatelem. Nájemce provedl demolici původního TZ a v nových prostorách, ale ve stejné nemovitosti provedl nové TZ na najatém majetku. Vztah nájemce pronajímatele je stejný, je stejná nájemní smlouva, rozšířená o dodatek na nové TZ a demolici původního TZ, je stejná nemovitost, pouze jsou různé prostory v najaté nemovitosti. Jedná se o technické zhodnocení původního TZ, nebo se zvýší VC nového TZ o demolici a zůstatkovou cenu neodepsaného původního TZ na najatém majetku, nebo náklady na demolici a ZC původního TZ budou nákladem tohoto roku?
Odpověď
Technické zhodnocení (TZ) je obdobný umělý daňový konstrukt jako stálá provozovna nebo ovocné sady (tzv. pěstitelské celky trvalých porostů), kdy v rozporu s občanským právem jednolitou část celku posuzujeme samostatně. Podle soudní judikatury lze obecně vnímat TZ jako opravu vyšší kvality (např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR č.j. 8 Afs 4/2012 – 39), ovšem tato "vyšší kvalita" má bohužel za následek zásadně odlišný daňový přístup. Zatímco v případě "běžné" opravy se její a priori provozní charakter promítá i do daní z příjmů, kde se jedná o okamžitý (provozní) daňový výdaj, tak TZ coby "oprava vyšší kvality" je výslovně daňově neuznatelný výdaj, jak stanoví § 25 odst. 1 písm. p) ZDP: "Za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat zejména ... p) technické zhodnocení (§ 33),". Odtud pramení daňové potíže s TZ...
TZ má investiční charakter, a proto jej vcelku logicky stíhá podobný daňový režim, chcete-li osud, jako pořízení samotné zhodnocené investice, v dotazovaném případě zřejmě nějaké rozlehlejší komerční budovy typu obchodního domu, kancelářského komplexu apod. Z daňových výdajů ad výše vyloučené náklady na pořízení (dlouhodobého) hmotného majetku, včetně jeho TZ tedy není možno daňově uplatnit – přímo. Nejde o paušální zapovězení daňového účinku, což by bylo nespravedlivé a v rozporu s obecným pravidlem uznávání daňových výdajů v souladu s § 24 odst. 1 ZDP ... "vynaložených na dosažení, zajištění nebo udržení zdanitelných příjmů". Jistě neodhalíme nic překvapivého, když uvedeme, že jde o – nepřímé – daňové uznání těchto investičních výdajů formou daňových odpisů hmotného majetku, které jsou dokonce hned na první pozici výslovně daňově uznaných výdajů (nákladů) v § 24 odst. 2 písm. a) ZDP: "Výdaji (náklady) podle odstavce 1 (poznámka: tj. daňově účinnými) jsou také a) odpisy hmotného majetku (§ 26 až 33), ...". Alternativní druhou možností promítnutí investičních výdajů za hmotný majetek a jeho TZ do daňových výdajů je jednorázové uplatnění jejich…
