8.461
Technické zhodnocení v pronájmu
Ing. Pavel Novák
Společnost se dvěma jednateli a společníky si chce pronajmout místnost v soukromém domě jednoho z jednatelů (OSVČ, bude plátcem DPH) k podnikatelské činnosti – školící centrum. Jedná se o novostavbu, kdy jde o místnost pouze s holými zdmi, takže společnost nyní provádí stavební úpravy – obklady, rolety, elektroinstalace atd. Tedy faktury za stavební úpravy jsou na společnost, která je též platí. Jak by to bylo nejlepší vyřešit z hlediska daně z příjmů a DPH?
Je možné řešení?
1) Kdyby společnost se souhlasem jednatele technické zhodnocení odepisovala, během té doby by pronajímateli nevznikal nepeněžní příjem, ale vznikal by mu příjem z nájmu. Po ukončení nájmu by pronajímateli vznikl nepeněžní příjem ve výši zůstatkové ceny, ale když by společnosti cenu nahradil, tak by se rovnal nule a pro společnost by to byl daňový náklad, ale i výnos.
2) Přes kompenzaci nájemným – tedy společnost by si technické zhodnocení neodepisovala, ale účtovala do pohledávek 378 / 321 a nájemné 518 / 378. Pronajímatel (jelikož je to OSVČ by měl jednorázový nepeněžní příjem v hodnotě toho technického zhodnocení.
-
Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro podnikatele (PVZÚ), ve znění pozdějších předpisů
-
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví (ZoÚ), ve znění pozdějších předpisů
-
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP), ve znění pozdějších předpisů
- - § 23 odst. 7 – Spojené osoby
- - § 25 odst. 1 písm. o) – Daňová neuznatelnost zůstatkové ceny hmotného majetku vyřazeného v důsledku darování nebo bezúplatného převodu
- - § 28 – Způsob odpisování
- - § 31 – Odpisování
- - § 33 – Definice technického zhodnocení
-
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (ZDPH), ve znění pozdějších předpisů
- - § 14 odst. 1 písm. b) – Poskytnutí služby – přenechání zboží k užití jinému
Odpověď
Vlastník místnosti v soukromém domě by měl přenechat nájemci (s. r. o.) pronajímaný prostor (místnost) ve stavu způsobilém k užívání a k činnosti, ke které je prostor určen. V praxi se často setkáváme se situací, že si pronajímatel (vlastník) a nájemce dohodnou v nájemní smlouvě pravidla, která upravují případné budoucí stavební úpravy, rekonstrukce (technické zhodnocení – dále jen TZ) pronajatého majetku. Na případných pravidlech určených v nájemní smlouvě týkajících se změn, úprav a zhodnocení pronajímaného majetku by měl mít zájem nejen vlastník, ale také nájemce. Je celkem běžné, že vlastník nechce investovat do pronajímaných prostor a pak si nechat hradit vyšší nájemné, aby se mu výdaje spojené s investicemi v budoucnu vrátily. Je zcela běžné, že si obě smluvní strany dohodnou, že zásahy na najatém majetku bude realizovat a financoval nájemce. TZ je definováno v ustanovení § 33 ZDP a v našem případě se může jednat o obklady, rolety, elektroinstalaci atd. Podle právních předpisů se TZ stává automaticky součástí věci hlavní, tzn. pronajaté části budovy a z toho plyne, že přímo vstupuje do vlastnictví pronajímatele.
Ad 1)
Jedná se o provedení TZ nájemcem se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného, kdy TZ pronajatého hmotného majetku, je-li hrazené nájemcem, může na základě písemné smlouvy odpisovat nájemce, pokud není vstupní cena u odpisovatele hmotného majetku (pronajímatele-vlastníka) zvýšena o tyto výdaje a kdy nájemce zatřídí TZ do odpisové skupiny, ve které je zatříděn pronajatý hmotný majetek a odpisuje podle ZDP. V našem případě bude odepisovat nejspíše 30 let (5. odpisová skupina). Postup je umožněn podle § 28 ZDP. Zůstatkovou cenu přenechaného TZ bez náhrady výdajů vynaložené nájemcem na TZ pronajatého majetku je nutno považovat za daňově neuznatelný výdaj podle § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP. Co se týče pronajímatele, tak pronajímateli vznikne zdanitelný nepeněžní příjem, který se ocení ve výši zůstatkové ceny TZ, ke které se dojde metodou rovnoměrného odpisování podle…
